分裂的房价 分化的房企

　　如果说房地产是中国经济的夜壶，那房地产信托恐怕就是夜壶的影子。

　　23号文一出，今年以来重回火热的土拍市场和土地前融，降温了。

　　用了十年的房地产大信托模式喊停了，股权投资+债权次级，股权投资+股东借款一一阵亡了，花样翻新的应收账款收益权、特定资产收益权倒在了监管毒辣老到的调控指挥棒下。

　　信托圈里先是感慨“又来活儿了”，再是惊恐“动真格的啊”，环顾四周，可用的模式只剩下堂堂正正的432，借壳错位的432，和一直在尝试，很少能落地的真股权。

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　　分裂的房价里，藏着一个折叠的中国。

　　2016年10月开启的上一轮调控划定了16个热点城市，某信托大佬当即拍板，好，16城，50强，准入区域有了，合作主体有了，就这么干。

　　2019版“三三四十”严控地产融资的背后，是4月70大中城市中有67城新建商品住宅价格环比上涨，3月这个数字是65城，2月则只有57城。

　　与此同时，一季度房地产类信托募集资金1674.79亿元，同比增长25.71%，遥相辉映的，是基础产业类集合信托逆势上扬，成立规模1149.57亿元，同比增长161.27%。

　　拿地的房企规模饥渴，卖地的城投巨债缠身，夜壶的盖子，也快压不住了。

　　4月19日，中央ZZ局会议重提“房住不炒”。

　　同日，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　5月18日，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

　　东北鹤岗1.6万元买套房的消息刷屏，广东河源房价最低跌到2千多元一平米，湖南娄底最低950元一平米，邵阳最低550元一平米。

　　一边是火焰，另一边是冰山。2018年说了一整年的楼市大分化，开始了。

　　2016年，苏州、厦门、合肥、南京，被称为楼市新四小龙。

　　2017年，光环则属于西安、郑州、武汉、成都。

　　2018年，一线楼市开始反弹，三四线最后反扑。

　　2019年，蛰伏了近三年的二线热点城市逐步进入回升通道。尤其是那些，既不是炒上天的准一线，又不是省会的真网红，比如刚刚被精准调控的苏州。

　　中国有34个省级行政区，334个地级市，2876个县，960万平方千米的土地上承载了14亿人口，城市的能级和人口规模实在相差太大了。

　　人口流向出现冷热分野，城市的盛衰呈现高下之别，各行各业的分化现象也愈加明显。

　　过去，要判断经济好不好，只需要几个经济指标的观察视角，比如农民工的就业状况、酒店的客房入住率、社会用电量增速等就可以了。如今，指标、结构和现象产生背离，经济增速不断下行，保就业力度空前，但失业率并没有明显下滑，尽管大学生找工作难度加大，但民工荒却依旧出现；经济型酒店总体过剩，五星级酒店会务火爆；社会用电量增速回升，企业倒闭却逐年数量增加。

　　马太效应告诉我们，落后未必能迎头赶上，有差距可能会变得更大。

　　投射到房价上，一线城市稳中略升，二线城市抢人大战，三四线人口净流出。小镇青年从逃离北上广变成重返北上广，所求所望无非是，不要拿着三四线的工资，背着泡沫化的物价，享受十八线的服务，过着一日955，永远955的当下和未来。

　　一叶知秋的时代过去了，寒冬腊月抑或盛夏光年，都不如小阳春的醉人明媚。

　　从城镇化到都市化，这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑，4月国家发改委还在《2019年新型城镇化建设重点业务》里喊出了放宽落户限制，为过往的城镇化道路纠偏。

　　与此同时，从限价、限购、限贷，到后来的限售、限离，再到如今的“只租不售地块出让”，每一项对于楼市的举措，都自带推倒重来的气魄，每一块一线城市的土地上都绑定了至少30%-50%的配建面积，每一个看起来蠢蠢欲动的潜在热点城市，限购限售政策都分毫不让，纹丝不动。

　　而那些率先放开限购限售的城市，都面临在人散财失的一片荒凉中，迎接楼市的真相。

　　一边香港化，一边鹤岗化；一边妖魔化，一边僵尸化。

　　把每一座城市都比作一家上市公司，房产就是城市的股票，就业资源就是城市的基本面，房租就是分红，开发商就是证券公司，造房子就等于增发股票，人口流入就是不断增加股票的流动性，棚改货币化这种大招，就像是饮鸩止渴欲罢不能的市值管理。

　　一旦监管趋严，风口转向，游资闻风撤离，房价稀里哗啦碎了一地。